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建築家・飯沼竹一のブログです。暮らしや住まい、家や建築、街などを通して見聞きしたこと、日々感じたこと、考えたことなどを気儘に手記にしています。四方山話も含めて呑気に続けて行こうと思います。 ご意見ご感想などお願いします。
売れ残りの分譲マンションはお買い得か?
昨年末にブログでも書いたが、新築分譲マンションが売れない。
今年になってその状況は顕著のようで、新聞や週刊誌などのメディアでも取り上げ始めた。
千葉市内のマンションは、特に販売数が伸びず、どこも在庫を大量に抱えているようだ。
それもそのはずで、一昨年にもマンション建設ラッシュの話を書いた。
供給過剰だと。

http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-90.html
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-56.html
ところがそれからもマンション建設は続いている。
未販売住居数が増えるのも当たり前である。

当然のことであるが、マンション販売会社(売り主)はどこも値下げに走っている。とにかく在庫を減らして少しでも経費を減らしたいのである。
売れ残りのイメージを持たせないよう、また既に購入したお客からクレームを貰わないように、新聞折込広告などには大幅値下げを表示していない。が、販売価格の1割くらい値引くマンションも多いようだ。


ここで、このような売れ残りのマンションがお買い得か?を考えてみたい。
仮に総戸数50戸の新築分譲マンションで、完成後1年を前に20%の売れ残りがあったする。
売り主も焦っているので、10~20%の値引きが期待できる。

①売り主は既販売分から比較して非常にお得です!と販売に躍起なる。
しかし、この値段はこのマンションの相場なのである。当初の売出価格は比較する対象にならない。厳しい言い方をすれば、先に高い価格で購入した所有者は売り主の価格設定に巧く乗せられたようなもの。
値段には意味がある。周辺の分譲マンションとも比較してみれば、その価格が概ね妥当であることが分かるはずだ。もちろん、築浅でも売却すれば周辺の中古マンションと同様の評価になる。

②売れ残った住戸の一般管理費や修繕積立金、駐車場使用料などは誰が負担するのか?
区分所有法では、未入居物件の所有は販売会社であるから、売れ残り住戸の管理費等は売り主が負担しなければならない。
最近こそ一般管理費は多くの売り主が負担するようだが、修繕積立一時金や駐車場使用料などの費用については負担しないマンションが多いようで、後々問題になっている。
違法なのだから、管理組合が売り主に負担するよう要求すればいいのだが、完成後1,2年の管理組合で、2割の未入居があるわけだから、管理会社に巧く主導されればなかなか事は進まない。
そのうち、売り主である販売会社が倒産してしまったら…最悪の場合は8割の所有者で負担する事態もあり得るだろう。

いかがだろうか。
上の2つのリスクを考えてみても、お買い得かどうか判断つかないと思う。

それだけに、今が買いと思っている方は、購入検討に十分の注意を持って欲しい。

近所に1年前に完成した総戸数45戸のマンションがある。
マイナーなデベロッパーが手掛けた物件で、立地条件や間取りなど見ても売れそうにない見立てていた。案の定、現在でもほとんどが未入居である。夜間にそのマンションの前を通ると、これから竣工なのかと勘違いするくらい灯りが無い。駐車場にも2、3台しか車が無い。特別価格販売中などののぼり籏が寂しく風になびく。

こうなるとデベロッパーは存続できないであろう。工事を請け負ったゼネコンもかなりの打撃を受けているはず。そして購入してしまった所有者は??
このような分譲マンションは、いくら低価格だからといって、一般の人が手を出してはいけない。
その先は専門業者だけがシビアに介入する範疇である。



by takezo! http://www.atelier24.jp/
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コメント
この記事へのコメント
ミニバブル崩壊!
代わり映えしない広告を打って、御世辞にも良い立地とは言えない場所にマンション作って誰が買うんですかね?
19年度頭からミニバブル崩壊の兆しは有ったのに、デベロッパーは気付かないんだろうか?
集合住宅のマーケットは、特別な場所以外では飽和状態なのに。
マーケティングリサーチをしてる筈なのに、何でここに建てる?って思うマンションが多いですよね。
まぁ勝手に不良債権抱いて沈んでくれ!って思います。
つまらない物件を購入した方々には可哀相ですけど、仕方無い事です。
2008/03/28(金) 11:49:56 | URL | SIN #-[ 編集]
値下げ&家具付き等々、目先のお得情報に飛びつくのが一般消費者ですよね。
しかし、危ない危ない落とし穴がある訳ですね。
でも冷静に考えれば、売れないのには、やっぱり理由があるものではと思います。
駅前でもバス停近くでもない、それでも建てるってどういうことなんでしょう?
私的には集合住宅は駅近辺でいいのではと思っています。

マンションは、初めての不動産購入者も多いでしょう。嫌な思いをしたり損をしないように勉強しなければなりませんね。
2008/03/30(日) 13:05:50 | URL | chiko #mQop/nM.[ 編集]
青田刈り?
chiko様>
マンション業界はズタズタなんですよ…(-_-;)
最近までは、悪い商品でも売れてましたからね。
都心の超高層マンションなんて捌けるのが凄く早かったんですよ。
こんな事を書くとウンザリされるかも知れませんが、デベロッパーにとっては、住戸=商品でしか有り得ないので、如何に売手のリスクを回避して商品を売るかが課題です。
品物としての価値観が根幹に有りますから、TAKEZOさんが書かれる様な感覚的価値観が薄れる訳です。残念ですが…
ミニバブル時に構造偽造問題が勃発した事は皆さんが御存知の通りです。
マンションの広告には、地震に対する構造の特性を示すコマーシャルが目立ち始めます。
消費者は、感心して購入に走る…
回りのマンションと大して差の無いコストで買えるんだから買得だと…
果たして特なのか?構造に掛けたコストは、何処へ行くのか?
住戸の仕上げや性能が落とされ、コストがバランスされていく事になります。
超高層マンションのモデルルームを見ても解りませんが、完成した実物は郊外の安いマンションと大差有りません。
そんなこんなで売れていたんです…今までは!
土地のポテンシャルを無理矢理上げて、容積率を目一杯消化して分譲する訳ですからデベロッパーは無茶苦茶儲かるビジネスなんですよ。
土地のポテンシャルが低ければ低い程、儲かる…。
郊外のポテンシャルの低い土地を買叩いて、上に積上げる。単純な図式です。この単純な図式をパンフレットとかで、さも素晴らしいマンション!と言う内容で覆い尽すんですね。
そして消費者が踊らされ、ここで儲けた資金でデベロッパーは更に別の土地を入手する。
連鎖が起きてるんですね。クズ物件が消えない理由が、ここに有ります。
少なくとも消費者が対価に見合った商品を購入出来るまでは、連鎖を止める事は出来ないでしょう。
残念ながら…
2008/03/31(月) 09:08:57 | URL | SIN #-[ 編集]
お得な物件なんて…
chikoさん

>でも冷静に考えれば、売れないのには、やっぱり理由があるものではと思います。

その通りです。
結局の所、お買い得な物件なんてごく希に市場に出るだけなんです。
だって、お買い得ならば不動産業者が放しません。
消費者がもっと勉強して購入を検討しないと、結局住宅ローンだけが重くのし掛かり身動きできなくなります。家賃並みの返済月額で買えると言う常套句に騙されないように…です!

ちなみに私の事務所に相談される建て主さんはとてもよく勉強されていて、こちらがあたふたする場面もあります…(^^;
2008/03/31(月) 17:57:13 | URL | takezo! #-[ 編集]
熱いですね!
SINさん

いつも熱血なコメント有り難うございます…m(_ _)m

今年はこれからデベもゼネコンもかなり潰れるでしょうね…
マンション建設が業界の景気を引っ張っていたのは確かですけど…行き過ぎましてね!

そう言えば、超高層マンションの施工費坪単価って70万円くらいらしいです。そのうちこのブログで書きますが…経済的な耐用年数なんて50年くらいしか想定していないらしい…(怒


2008/03/31(月) 18:04:51 | URL | takezo! #-[ 編集]
未だに集合住宅のボリューム・・・
未だに集合住宅のボリュームチェックが途絶えない現状に、嫌気をさしてるからかも知れません。
最近は実施案件を抱えてないので、長時間の残業から開放されて、悪い事ばかりでは無いのですが・・・・。
反面、土地を買い叩いて、集合住宅って言うスキームの話が有ったりすると、げんなりです。
分譲は、駄目みたいですよ。。都心で賃貸で回すスキームになりつつ有ります。って言うか、それしか有り得ないんでしょう。
デベロッパーは、潰れれば良いと思いますが、付き合ったゼネコンが潰れるのは、チョット可哀想な気がします・・・。
少子高齢化が加速しているのが現状ですから、作った後の集合住宅のストックの有り方は、考えないといけない時期に来てますよね・・・・。
超高層が、50年経過してぶっ倒れるとは思いませんが、長期的なストックは難しい建物で有るとは思います。
持ち主が責任もって解体出来るなら結構ですけど、買主もそこまで考えて無いだろうし・・・。
買い手も大きな視点で吟味してもらえると良いのですが・・。買い手の目が肥えれば、少しはクズ物件が減ると思うのですがね・・・・。
2008/03/31(月) 18:36:05 | URL | SIN #-[ 編集]
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